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樓市大變局來臨！接下來，買房要小心了！

2021-06-15

最近，原材料價(jià)格持續(xù)暴漲，導(dǎo)致下游的一些工業(yè)制成品價(jià)格也被抬高了。

比如，美的、奧克斯等家電企業(yè)對(duì)旗下的空調(diào)、洗衣機(jī)等產(chǎn)品發(fā)布漲價(jià)通知，漲幅在5%~10%不等；最近寶潔公司也宣布，9月開始全面上調(diào)紙尿褲、衛(wèi)生巾等日用品價(jià)格。

同時(shí)建筑原材料價(jià)格也在全面瘋漲。

和去年相比，鋼筋上漲了81%，商品混凝土上漲33%，砂石料上漲42%，油漆涂料上漲了44%……就連人工費(fèi)都上漲了40%！

不比不知道，綜合來看，這些建筑材料價(jià)格較去年相比基本翻番。

那么房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲嗎？

建材的價(jià)格大幅度上漲確實(shí)會(huì)產(chǎn)生一些負(fù)面影響，但是對(duì)房?jī)r(jià)的影響沒那么大。

別忘了那句老話：房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，遠(yuǎn)期看人口。

能決定房?jī)r(jià)漲跌的是貨幣政策，還有市場(chǎng)的供需情況。

和這些因素相比，建筑原材料價(jià)格的上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響其實(shí)是微乎其微的。

但是很重要的一點(diǎn)，伴隨著居高不下的地價(jià)，建筑材料的暴漲，會(huì)直接壓縮房企的盈利空間。

房地產(chǎn)進(jìn)入微利時(shí)代

前段時(shí)間，濱江集團(tuán)2020年網(wǎng)上業(yè)績(jī)說明會(huì)上，有投資者發(fā)問濱江最近在杭州拿下的這幾塊地，能有多大凈利潤(rùn)。

董事長(zhǎng)戚金興回復(fù)到“努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平”。

彼時(shí)，濱江集團(tuán)在杭州首次集中拍地上拿下5宗地塊，成為最大贏家。

一邊在土地市場(chǎng)收獲頗豐，另一邊又低調(diào)的表示努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平，戚金興的回答讓外界訝異，房地產(chǎn)這是怎么了？

濱江并非刻意賣慘，只是說出了當(dāng)下行業(yè)的普遍遭遇。

雖然最近熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)大漲，但是前幾年房企高價(jià)拿地，現(xiàn)在又遭遇城市越來越嚴(yán)格的限價(jià)，房企毛利率和凈利率數(shù)據(jù)都出現(xiàn)了大幅下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2019~2020年凈利潤(rùn)率在10%以下的企業(yè)數(shù)量明顯增多了。

眾所周知，房地產(chǎn)一直是高利潤(rùn)的代名詞，各大房企也都玩兒的一手“空手套白狼”游戲，但是最近幾年風(fēng)向明顯變了，

前有萬科要活下去，今天濱江又努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)。

這些明星房企，都表現(xiàn)得非常焦慮。

去年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大棒越來越重?！叭兰t線”、“涉房貸款集中管理”、以及今年2月出臺(tái)的“集中土拍”，國(guó)家從人、地、錢這三方面，鎖住房企。

用官話說，這叫“建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制”。

同時(shí)，上游原材料價(jià)格暴漲，下游營(yíng)銷口被渠道壟斷，都在吞噬著房企的利潤(rùn)。

用“四面楚歌”、“腹背受敵”來形容房企當(dāng)下的遭遇并不過分。

這些可都不是所謂的中小房企，都是多年的百?gòu)?qiáng)、50強(qiáng)、甚至30強(qiáng)。

房地產(chǎn)行業(yè)，真得變天了！

集中土拍下，行業(yè)加速內(nèi)卷

2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)離不開“集中供地”。

熱點(diǎn)城市土地一如既往的火爆，但是很多房企內(nèi)部人士卻在感嘆，集中供地新政下，房地產(chǎn)的內(nèi)卷又升級(jí)了！

在今年首輪集中供地之前，各地也都發(fā)布了新的拍地規(guī)則。

最狠的北京，在首輪集中供地之前，就推出了房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，在土地出讓之時(shí)，該地塊建設(shè)的房屋價(jià)格就確定了最高上限，搭配配建，自持比例后，基本沒有利潤(rùn)可言。

參與完這場(chǎng)土拍后，有北京房企的小伙伴跟我吐槽，大家不是來賺錢的，純粹是來找虐。

那為什么這些房企明知沒利潤(rùn)，還要冒著風(fēng)險(xiǎn)搶地呢？

“兩集中”土拍后，一個(gè)最根本的影響就是，把一年“不定時(shí)拍地”，變成“一年三次”。

土地每年就供應(yīng)三次，每次就那么多地塊，錯(cuò)過一次就要等半年，如果錯(cuò)過二次，這一年就沒米下鍋了。

可以說，土地直接影響了房企城市分公司的存亡。

更腹黑的一個(gè)邏輯還有，我多拿幾塊，可能你就少拿幾塊，全國(guó)總共就這些一二線城市，如果你在這些集中供地的城市拿不到地塊，就只能成為三四線房企了。

是不是有“內(nèi)卷”那味了？

房企為爭(zhēng)奪存量資源，不斷內(nèi)耗，加劇內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，效益減少，生產(chǎn)效率低下。

而且隨著建筑原材料價(jià)格暴漲，日子可能會(huì)越來越難過了。

這次在北京土拍中大放異彩的卓越，終于算清了賬，要退地了。

因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)的問題，很多人看到房企艱難度日，會(huì)感到高興。

但一個(gè)盈利越來越難、越來越內(nèi)卷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于購(gòu)房者來說，其實(shí)并不見得是好事。

對(duì)購(gòu)房者來說，并不是好事

5月13日，佳兆業(yè)下午3點(diǎn)剛拿下深圳寶安尖崗山地塊，5點(diǎn)就已安排挖土機(jī)、運(yùn)沙車進(jìn)場(chǎng)，并且拉出橫幅“熱烈慶祝佳兆業(yè)尖崗山項(xiàng)目順利開工”，著實(shí)展現(xiàn)了一把“深圳速度”！

是不是覺得很夸張？！

但是沒辦法，現(xiàn)在房企只能通過極致的高周轉(zhuǎn)，降低開發(fā)費(fèi)用和資金成本，盡早銷售收回現(xiàn)金流，才有資本去拿地。

高周轉(zhuǎn)惡果大家都知道，除了施工現(xiàn)場(chǎng)容易發(fā)生事故，這么短的建設(shè)周期，房屋質(zhì)量是否可靠呢？

并且今年土拍，各地配建公租房的比例越來越大了。

購(gòu)買這種混居產(chǎn)品之前，大家一定要想清楚，是不是能接受和公租房的業(yè)主共用社區(qū)配套。

畢竟近幾年，全國(guó)各地的此類混居項(xiàng)目，商品房業(yè)主和公租房租戶之間，都爆發(fā)了異常激烈的矛盾。

同時(shí)開發(fā)商也可能為了提高利潤(rùn)，從而降低建筑質(zhì)量。

而一些熱門項(xiàng)目，如果存在嚴(yán)格的倒掛情況，很可能又會(huì)形成萬人搖號(hào)的狀況，普通人很難通過正常手段買到房子。

開發(fā)商也可能會(huì)通過捆綁、車位裝修的方式，變相抬高售價(jià)。

近期建筑原材料價(jià)格暴漲，在此情況下，一些開發(fā)商可能會(huì)通過延遲開發(fā)，延期交付或者對(duì)室內(nèi)裝修及園林綠化減配、降標(biāo)準(zhǔn)等方式應(yīng)對(duì)。

不過相對(duì)而言，一些大型房企一般都會(huì)有固定的原材料供應(yīng)商，因?yàn)槭情L(zhǎng)期合作關(guān)系，所以漲幅可能會(huì)被控制在一定范圍。

而且大牌房企，尤其國(guó)企、央企都有信譽(yù)做背書，品質(zhì)上還是基本靠譜的。

購(gòu)房建議

那么，在現(xiàn)在的局勢(shì)下，買新房如何選擇才最安全？

首先，要優(yōu)選選擇實(shí)力雄厚的龍頭房企或者大型央企、國(guó)企開發(fā)商的項(xiàng)目。

這些大型房企在融資成本上有明顯的優(yōu)勢(shì)，并且更精細(xì)、規(guī)范的開發(fā)流程，也能節(jié)約不少成本，從品質(zhì)上比一些中小房企要可靠的多。

其次，盡量買現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。

這些項(xiàng)目基本上建造工期已經(jīng)接近尾聲，整體房源質(zhì)量肉眼可見，相比期房更有保障。

但是，這些準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目可能已經(jīng)接近清盤，戶型和朝向可能都會(huì)有一些缺陷，這種情況購(gòu)房者一定要提前知曉，沒準(zhǔn)可以談個(gè)折扣。

最后祝愿大家都能買到自己心儀的好房子。

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